등기부등본만 잘 볼 줄 알아도 전세사기를 피할 수 있다는 사실 알고 계셨나요? 볼 때마다 어렵게 느껴지는 게 사실입니다. 그래서 이번 포스팅에서는 피해야 할 기재 항목을 콕 집어서 설명드리겠습니다. 이것만 주의해서 봐도 손해는 보지 않으니 꼭 참고하시길 바랍니다.
🔻 아래에서 부동산 등기부등본 필수 확인 사항에 대해 어떤 항목들이 있는 지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
📌 부동산 등기부등본이란? 보는법(표제부, 갑구, 을구 핵심요약)
📌 부동산 투자 계절 경기 사이클(상승, 조정, 하락, 회복)
등기부등본 ‘표제부’ 항목
근린생활시설
근린생활시설은 생활에 필요한 것을 공급할 수 있는 시설로 지정된 곳을 말합니다. 즉, 건물 용도가 주거용이 아닌 영업시설이라는 것입니다.
실제로 고시원 등 주거용으로 사용이 되지만, 근린생활시설은 법상으로 슈퍼, 목욕탕, 이용원, 대중음식점, 다방, 헬스클럽 등이기에 주거라고 볼 수 없습니다.
하지만 주상복합인 경우에는 공동주택(다세대주택) 및 근린생활 시설로 표기되어 있을 시 이러한 경우에는 큰 문제가 없습니다.
건물에 따라 전세보증보험에 가입을 할 수가 없으며, 전세자금에 대한 안정성 확보가 어려울 수 있으니 반드시 꼼꼼히 체크하셔야 합니다.
등기부등본 ‘갑구’ 항목
1. 가등기
가등기는 장래에 행해질 본등기에 대비해 미리 그 순위를 보전하기 위해 하는 예비적 등기입니다. 이 말은 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급된다는 걸 의미합니다.
즉, 곧 집주인이 바뀔 수도 있다는 것을 의미하기 때문에 집의 소유권자가 누구인지 정확한 확인이 필요합니다.
만약 부동산 거래 시, 임대인이 바뀔 날짜를 정확하게 안 알려주고 이상하다면 해당 물건은 피하시는 걸 추천드립니다.
2. 신탁
신탁이란 위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말합니다.
즉, 소유권자가 신탁사에 소유권을 이전하고 대출을 받은 경우에 신탁 표시가 됩니다.
그렇기에 전월세 계약 시 신탁사의 동의를 필수로 받아야 하고, 동의 없이 계약 시에는 세입자가 아닌 불법점유자가 되며 임대차보호를 받을 수 없게 됩니다.
참고로 신축건물은 신탁으로 표기되어 있는 경우가 많으니, 등기소에서 신탁원부를 발급받아 신탁의 종류와 적법한 임대권자 등 확인 필요합니다.
3. 압류/가압류
압류란 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 것을 말합니다.
예를 들어 세금 체납, 신용문제 등으로 인해 소유권을 임시적으로 압류하는 경우가 있습니다.
가압류는 금전이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 장래에 실시할 강제집행이 불능이 되거나 현저히 곤란할 염려가 있는 경우에 미리 채무자의 현재 재산을 압류하여 확보하기 위해 하는 처분을 말합니다.
즉, 집주인이 빚을 갚지 않아서 집을 마음대로 처분하지 못하게 채권자가 걸어둔 상태로 가압류로 표기된 집이 경매로 넘어가더라도 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
4. 소유권이전등기 가처분
압류와 비슷한 개념으로 집주인이 빚을 갚지 않아서 소송중일 때 집을 못 팔게 막은 것을 말합니다.
집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸거나 소유권 관계가 복잡한 집이라는 의미 합니다. 경매로 넘어가거나 소유권에 문제가 생길 가능성이 있는 집이니 피하는 것이 좋습니다.
5. 경매개시결정
경매개시결정이란, 채권자가 법원에 경매신청을 접수하면 법원에서 경매신청서와 부대서류를 심사하여 적법하다고 판단한 경우에 경매절차개시를 허가하는 것을 말합니다.
이는 집주인이 빚을 갚지 못하여 집이 경매에 넘어갔다는 것을 뜻하므로 계약 시 조심해야 합니다.
등기부등본 ‘갑구 또는 을구’ 항목
임차권등기명령
임차권등기는 임대차계약이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장하게 하기 위해 제정된 것입니다.
만약, 임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권등기명령을 하면 다른 주택으로 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.
즉, 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아서 대항력 유지를 위해 표기해 놓은 것입니다.
일단 한 번이라도 적혀있다면 전 세입자와 집주인 간 문제가 있었다는 의미이며, 임차권등기명령이 집행된 이후에 입주한 세입자는 우선변제권이 없어 보증금을 보장받을 수없으니 이런 부동산은 피하시는 게 좋습니다.
등기부등본 ‘을구’ 항목
근저당권설정
근저당권설정이란 쉽게 말해 주택담보대출을 끼고 집을 샀다는 의미입니다. 근저당권설정이 표기 안되어 있는 게 가장 좋지만 부동산을 빚 없이 사는 건 현실적으로 어렵습니다.
그래서 근저당권 설정금액+전세보증금을 합쳐서 집 시세의 60~70%까지는 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. 주변 시세를 정확하게 파악하고 근저당권 비율만 잘 확인하신다면 깡통전세를 피하실 수 있습니다.
