전세는 한국에서만 존재하는 독특한 주택임대 형식입니다. 임차인이 큰 금액의 보증금을 내고 임대료 없이 거주할 수 있는 이 형태는 한국의 주택 문화와 금융 시스템에서 중요한 역할을 하고 있습니다.
🔻 아래에서는 전세가 어떻게 시작되었는지부터 현재까지 어떤 변화와 발전을 겪었는지, 그리고 전세가를 활용하여 부동산 가치투자하는 방법까지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
📌 부동산 입지 분석 핵심 4가지 요소 (입지가 좋다 뜻, 집값 결정 요인)
📌 부동산 투자 계절 경기 사이클(상승, 조정, 하락, 회복)
전세제도 유래 역사 확인
사적 금융에서 시작된 전세
1967년부터 1979년까지 주택을 구입할 때 금융기관의 도움을 받기 어려웠습니다. 당시에는 주택을 구입하면 그것은 곧 주택을 지을 의미로 받아들여졌습니다.
이런 상황에서 임차인의 보증금, 즉 전세를 활용하여 레버리지 자금으로 활용하는 현대식 갭투자가 시작되었습니다.
이를 통해 부동산에서 레버리지를 원하는 사람들은 임차인의 보증금을 활용하여 투자를 했습니다.
이런 방식은 당시에 대출이 제한적이었기 때문에 전세를 활용하는 경우가 많았습니다.
| 구분 | 주요 내용 |
|---|---|
| 주택금융 도입기 (1967-1979) | 한국주택금고가 설립되어 주택금융이 도입되었지만 대출 신청자를 주택부금 가입자로 한정하고 주택 구입자금 대출보다 주택 건설 자금 대출의 비중이 높았습니다. 이로 인해 사람들은 대출을 받기 어려웠고 전세를 활용한 투자가 일반화되었습니다. |
주택임대차보호법 도입
1981년에는 주택임대차보호법이 시행되어 임차인도 전입신고만으로 대항력을 확보할 수 있게 되었습니다. 이것으로 전세 사기나 보증금 미반환 등의 문제가 어느 정도 해결되었습니다.
이 법은 임차인이 전입신고를 하면 이른바 대항력을 행사할 수 있도록 하는 것이 핵심입니다.
이전에는 민법 등에서 정해놓은 전세권을 설정해야만 대항할 수 있었던 권리가 이 법이 시행된 이후로는 전입신고만으로도 수월하게 대항력을 확보할 수 있게 되었습니다. 이는 임차인에게 큰 안전망을 제공해주었습니다.
🔻 2023년 4월 18일 전세사기 피해 방지를 위한 개정 「주택임대차보호법」 시행됐으니 내용도 한번 확인해 보시길 바랍니다.
전세 제2차 성장
MB정부 때부터 전세의 제2차 성장이 있었습니다. 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 하락하면서 사람들은 매매보다는 임대차를 선택하는 경향이 강해졌습니다.
이 과정에서 전세의 선호도가 높아지면서 전세가격이 상승하고 전세자금대출 상품이 출시되었습니다. 이 상품은 전세자금이 부족한 사람들을 위해 출시되어 전세가격이 쉽게 오르고 이를 레버리지로 사용하는 갭투자 비중도 증가하였습니다.
| 연도 | 전세자금대출 상한액 |
|---|---|
| MB정부 | 1억 원에서 2억 원으로 상향 조정. 이로 인해 전세 시장이 활성화되며 전세 가격도 상승하였습니다. |
| 박근혜 정부 | 5억 원까지 상향 조정. 이로 인해 전세 가격이 더욱 빠르게 상승하였고 이를 레버리지로 사용하는 갭투자가 늘어났습니다. |
현재 전세제도
2021년 말 기준으로 전세금 총액은 약 854조 원으로 전세자금대출 총액은 180조 원을 돌파했습니다. 이로 인해 전세는 그 누구도 부정할 수 없는 한국의 주택 임차 형식으로 자리 잡았습니다.
다만, 2023년 6월 기준 향후 1년간 전국에서 전세 계약이 만료되는 전세보증금 규모가 역대 최대치인 300조 원에 이르는 것으로 전망되고 이러한 전세금을 떼이는 세입자가 늘 수 있다는 우려가 커지고 있기도 합니다.
이제는 뗄 수 없는 전세제도를 잘 활용해야 소중한 돈을 지킬 수 있을 뿐만아니라 부동산 가치 평가가 가능하다는 사실 알고 계셨나요?
지역별 전세 가격 분석
서울과 그 외 지역에서 전세 배율은 분명한 차이를 보입니다. 서울에서는 매매가격이 전세가의 약 2배로 이는 서울의 높은 부동산 가격과 높은 수요 때문에 그렇습니다.
서울은 일자리와 교육, 다양한 편의 시설 등이 집중돼 있어 사람들이 몰리는 경향이 있습니다. 이로 인해 전세 가격 역시 상승하고 그 배율이 높아집니다.
그러나 서울 외 지역에서는 상황이 다릅니다. 일반적으로 매매가격이 전세가의 1.7배를 넘어선다면 그것은 비싼 것으로 판단됩니다.
이는 지역별로 경제 활동, 인구 밀도 등이 다르기 때문에 발생하는 현상입니다. 서울 외 지역에서는 주로 1.7배를 기준으로 전세 가격이 형성되면 이 배율이 넘어가면 주택 가격이 과열되었다고 판단할 수 있습니다.
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간단한 가치평가 방법
전세 배율을 통한 가치평가 전략은 매우 유용합니다. 서울에서는 매매가격이 전세가의 2배를 넘어가면 고평가로 판단할 수 있습니다. 이는 서울의 높은 부동산 가격과 빠른 가격 상승률을 반영한 것입니다.
그렇기 때문에 서울은 매매가격이 전세 가격의 2배 넘어간다면 투자에 있어서 신중을 기해야 합니다.
전국적으로는 1.7배를 기준으로 고평가, 저평가, 적정가를 판단할 수 있습니다. 이 기준은 지역별로 다양한 경제 활동과 인구 밀도, 그리고 생활 수준을 고려한 결과입니다.
1.7배를 넘어가는 경우, 해당 지역의 주택 가격이 과열되었을 가능성이 높으며 이에 따라 투자 위험이 증가할 수 있습니다.
이러한 가치평가 전략을 통해 투자자나 주택을 구입하려는 사람들은 현재 시장 상황을 더 정확하게 판단할 수 있습니다.
특히, 이 배율을 지속적으로 모니터링하거나 필터링하는 습관을 갖는다면 냉정하게 가치평가 할 수 있는 투자자가 될 수 있을 것입니다.
