주택을 임대하는 사업자들은 주택 임대사업과 일반 임대사업을 선택할 때 차이점을 알아야 합니다. 이 두 가지 사업은 개인 사업자들을 대상으로 주택과 오피스텔을 주거 목적으로 사용하는 경우에 해당합니다.
🔻 아래에서 주택 임대사업과 일반 임대사업의 주요 차이점에 대해서 어떤것들이 있는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
📌 부동산 취득세 중과세 다주택, 3주택, 법인(유상 무상 취득)
📌 주택임대사업자 취득세 감면 조건(임대주택, 매입임대사업자)
📌 임대인 임차인 뜻 차이점 (작성시 유의사항 총정리)
1. 대상
일반 임대사업과 주택 임대사업 모두 세입자가 주거 목적으로 사용하는 주택과 오피스텔이 대상입니다. 여기서 오피스텔의 경우, 세입자가 주거 목적보다는 원래의 목적인 사업 시설로 사용하는 경우가 있으므로 이번 글에서는 해당 내용을 생략하겠습니다.
2. 등록
일반 임대사업은 사업 시작일로부터 22일 이내에 등록해야 합니다. 반면에 주택 임대사업은 두 가지 등록 과정을 거쳐야 합니다. 첫째로, 주택 임대사업자는 첫 주택의 관할 지역인 시, 군, 구청에 임대사업으로 등록해야 합니다.
둘째로, 사업장 소재지의 관할 세무서에 사업자로 등록해야 주택 임대사업자로 인정받을 수 있습니다. 이 두 가지 등록 과정을 모두 완료해야만 주택 임대사업자가 됩니다.
3. 관련 법인
일반 임대사업은 소득세법 제168조에 따라 관련 규정이 적용됩니다. 반면에 주택 임대사업은 두 가지 법령에 따라 관리됩니다. 첫째로, 임대사업 등록은 사적임대주택 특별법 제5조에 따르며, 둘째로, 사업 등록은 소득세법 제168조에 따라 이루어집니다.
제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여)
① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. <개정 2018. 12. 31.>
② 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 사업자등록을 하는 사업자에 대해서는 「부가가치세법」 제8조를 준용한다. <개정 2013. 6. 7.>
⑤ 사업장 소재지나 법인으로 보는 단체 외의 사단ㆍ재단 또는 그 밖의 단체의 소재지 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 고유번호를 매길 수 있다.
1. 종합소득이 있는 자로서 사업자가 아닌 자
2. 「비영리민간단체 지원법」에 따라 등록된 단체 등 과세자료의 효율적 처리 및 소득공제 사후 검증 등을 위하여 필요하다고 인정되는 자 [전문개정 2009. 12. 31.]
4. 부가가치세
일반 임대사업과 주택 임대사업 모두 주택으로 사용되므로 부가가치세를 납부할 의무가 없습니다. 이들은 모두 면세 사업으로 분류됩니다.
그러나 주택 임대사업자는 세금 혜택을 받을 수 있는데, 이는 주거용 주택의 양도세 비과세, 종합부동산세 제외, 무거운양도세 제외, 재산세 감면, 소득세 감면, 취득세 감면, 장기 보유 특별 공제 등의 혜택을 말합니다.
주택 임대사업자의 세금 혜택은 주택 임대사업이 등록된 임대주택의 위치와 규제 여부, 단기 사적 임대인지 장기 일반 사적 임대인지에 따라 세금 혜택이 달라집니다.
5. 준수해야 할 의무
일반 임대사업의 경우, 사업 현황 보고와 소득세 신고 두 가지를 해야 합니다. 보고 대상 지역에서 보고해야 할 금액은 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과할 때입니다.
주택 임대사업자는 세금 혜택을 받기 때문에, 세금 혜택만큼 지켜야 할 것들이 많습니다. 혜택을 받을수록 책임이 많아집니다.
임대 계약 보고 전에, 일반적인 공공 임대사업은 특정 조건이 충족될 때만 월세를 보고하지만, 주택 임대사업은 임대 계약을 무조건 보고해야 하며, 의무 임대 기간을 준수해야 하고, 세입자의 임대 보증금에 대한 보증 보험에 가입해야 합니다.
6. 보고서
일반 임대사업은 사업 현황 보고서와 소득세 보고서, 그리고 월세 보고서를 제출해야 합니다. 반면에 주택 임대사업은 임대 계약 보고서, 사업 현황 보고서, 그리고 소득세 보고서를 제출해야 합니다.
사업 현황 보고서는 사업장이 위치한 지방 세무서에 제출하며, 온라인으로 제출할 수 있는 국세청 홈택스에서 전년도의 모든 주택 임대 수입을 보고합니다.
7. 별도 과세
일반 임대사업자나 주택임대사업자나 동일하게 1년간 주택임대 소득으로 총 수입 금액이 2천만 원 미만일 때 분리과세가 가능하며, 이 경우에는 사업 현황 보고와 소득세 보고를 함께 해야 합니다.
만약 소득금액이 2천만 원을 초과한다면 종합과세로 처리됩니다. 따라서 소득금액이 2천만 원 미만인 경우에는 별도 과세를 선택할 수 있으며 분리과세 적용 시 14% 단일 세율을 적용 받습니다.
별도 과세와 종합합산과세 중 어떤 것이 유리한지는 개인의 경우에 따라 다를 수 있습니다. 소득금액은 월세와 추정 임대료의 총액으로 계산되며, 이는 모든 주택 임대사업에서 동일하게 적용됩니다.
8. 보고 시기
일반 임대사업의 경우, 사업 현황 보고는 매년 1월 1일부터 2월 10일까지, 소득세 보고는 매년 5월 1일부터 5월 31일까지 제출해야 합니다.
주택 임대사업의 경우, 사업 현황 보고와 소득세 보고는 일반 임대사업과 동일한 기간에 제출되며, 임대 계약 보고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 완료되어야 합니다.
9. 소득 계산
일반 임대사업의 경우, 주택 임대소득을 별도 과세를 통해 계산할 때 필요한 비용은 수익금의 50%로 적용되며, 추가로 공제되는 금액은 2백만 원입니다.
이 추가 공제는 해당 소득세를 부과받는 주체의 글로벌 소득이 주택 임대소득을 제외하고 2천만 원 미만일 때에만 적용됩니다.
소득금액이 2천만 원을 초과할 경우, 추가 공제액인 2백만 원은 적용되지 않습니다. 주택 임대사업의 경우, 추가 공제액은 4백만 원으로 일반 임대사업보다 2백만 원 더 많이 적용됩니다.
그러나 조건은 동일하게 적용되며, 소득금액이 2천만 원을 초과할 경우 4백만 원의 추가 공제를 받지 못하게 됩니다.
