부동산 거래를 하시다 보면 다양한 부동산 용어를 접하게 됩니다. 이번 포스팅에서는 계약금, 중도금, 잔금에 대해서 살펴보겠습니다.
사실 계약금, 중도금, 잔금은 언제 지불하는 거래 시기상의 구분만이 아니라 단계별로 법률적 효력과 책임도 달라지는 만큼 청약 및 부동산 거래 시 정확한 개념과 차이를 알고 거래를 하셔야 하는 중요한 내용입니다.
🔻아래에서 계약금, 중도금 잔금 차이점에 관해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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계약금
계약금은 통상적으로 매매 대금의 10%를 지불합니다.
계약금은 부동산 거래 시 가장 먼저 지불하는 대금이며 계약금을 지불했다는 것은 이 매매거래를 해지하지 않겠다는 증거가 되는 금액입니다.
따라서 계약금을 지불하고 일방적으로 계약을 해지할 경우 이에 대한 책임을 지어야 합니다.
매수인이 계약을 해지할 경우 이미 지불한 계약금을 돌려받을 수 없으며 매도인이 계약을 해지할 경우 계약금의 배액을 위약금의 형식으로 매수인에게 지불해야 합니다.
계약금 거래 후 계약 파기
부동산 계약이 깨지면 계약금이 곧 해약금이 됩니다.
계약금을 낸 사람은 그것을 포기함으로써 계약금을 받은 사람은 그 배액(2배)을 상환함으로써 계약을 해지할 수 있습니다. 그래서 계약금은 해약금으로서의 성격을 가지는 것이 원칙입니다.
사실, 부동산의 매매 계약에서 계약금만 주고받은 경우에는 계약의 해지가 그리 어렵지 않습니다.
✅ 매수인의 경우 지불한 계약금을 포기하면 계약은 해지됩니다.
✅ 매도인의 경우 지급받은 계약금의 배액을 매수인에게 상환하면 계약은 해지됩니다.
중도금
중도금은 계약금과 잔금 사이에 내는 돈으로 매매대금 중 일부를 나눠 내는 돈을 말합니다.
계약금을 치른 날로부터 통상 1~2주 후에 진행이 되며 매매대금의 5~60% 정도를 지급하게 됩니다.
중도금까지 지불됐다면 이 계약을 반드시 이행하겠다 것을 의미하기 때문에 법률적 구속도 더해집니다. 또한 잔금 지급 및 소유권 이전 의무도 부담하게 됩니다.
중도금 거래 후 계약 파기
중도금 지급 이후 이때부터는 일방적인 계약 해지가 인정되지 않으며 일방적으로 계약을 파기한다면 손해배상 청구 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
그럼에도 해지가 가능한 경우를 살펴보겠습니다.
✅ 중도금 지급 이후 계약을 해지하려면 매도인과 매수인 모두의 합의가 있을 시
✅ 계약을 진행했을 당시 약정되어 있는 내용으로 인하여 해지가 되었을 시
✅ 거래 당사자 일방의 채무불이행 시 법정 해지도 있지만, 법정 해지 시에는 손해배상 청구도 할 수 있습니다.
잔금
부동산 계약의 마지막 단계에 지불하는 잔금은 50% 이하 비율로 책정되는 경우가 많으며 전체 매매 금액 중 계약금과 중도금을 뺀 나머지 금액을 말합니다.
잔금 거래 시 매수인은 잔금 지급 의무가 있고, 매도인은 명도 의무가 있습니다.
따라서 잔금 지급 전에는 최종적으로 해당 부동산 상태를 잘 확인하고 과 서류에 이상은 없는지 최종 점검을 한 후 잔금을 치르시는 게 좋습니다.
잔금 거래 시 계약 해지
소유권 이전등기 서류를 공인중개사 사무실에 맡겨놓고 매수인이 잔금을 지급하지 않았다는 점에 관하여 공인중개사로부터 확인서를 받아 놓습니다.
매도인은 잔금 지급을 촉구하는 내용증명을 보내고 이때부터 1~2주가 지난다면 매도인에게 계약을 해지할 수 있는 권리가 발생합니다.
해당 날짜가 지나서도 잔금이 처리되지 않으면, 매매계약을 해지한다는 취지의 내용증명을 다시 발송함으로써 매매계약이 해지할 수 있습니다.
매도인은 위약금을 제외한 중도금을 매수인에게 돌려주고 손해배상도 청구할 수 있습니다.
계약이 해지되는 경우
위에 내용이 다소 어렵지만 현실적으로 계약이 해지되는 경우를 예를 들어보겠습니다.
22년도에는 부동산 시장이 침체에 들어갔지만 지난 20년~21년 당시 아파트값이 급등하면서 계약금이 위약금으로 바뀌는 경우들이 발생했었습니다.
당시 매도자가 가격이 더 오를 것을 기대하고(더 오른 가격에 팔고 싶기 때문) 계약 이행을 파기하는 경우도 있었습니다. 이런 경우 매도인은 매수인에게 계약금의 배액(2배)을 위약금으로 지불해야 합니다.
반대의 경우는 어떨까요? 매수자에게 부득이한 사정이 발생했거나 앞으로 부동산 가격이 계속 하락할 것이 걱정돼, 매수자가 계약을 해지하는 경우 매수인은 본인이 지불한 계약금을 모두 포기해야 합니다.
만약 부동산이 상승하는 시기에 부동산 매매계약을 한다면 매도자가 계약 파기를 할 수 있기 때문에 매수자는 가급적 중도금 날짜를 빨리 잡아 지급하려 하려고 합니다(매도자가 더 비싼 값에 팔고 싶어 매물을 다시 거둘 수 없게).
또는 계약금을 최대한 많이 지급하는 방법으로 매도자의 변심 막을 수 있습니다(배액을 위약금을 내면 매도자가 큰 손해를 보기 때문에).
