등기부등본이란 국가기관이 법정 절차에 따라 부동산의 일정한 권리관계와 관련된 원본을 등사하여 작성한 문서를 말합니다. 부동산거래 시 정말 중요한 문서임에도 처음 거래를 하시는 분들에게는 낯선 서류일 수밖에 없습니다.
등기부등본만 잘 봐도 전세사기, 경매 위험을 피할 수 있습니다. 그렇기 때문에 어려워도 꼭 공부를 하시길 당부드립니다. 이번 포스팅에서는 등기부등본 보는 법에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.
🔻 부동산 등기 법무사 수수료 비용을 아주 자세히 정리한 포스팅도 있으니 아래 링크를 참고하시길 바랍니다.
부동산 등기부등본이란?
등기부등본이란 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재되어 있는 서류를 말합니다. 기재된 내용으로는 대상부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리설정 여부를 알 수 있습니다. 이러한 등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 각각 세부사항이 기재됩니다.
표제부
등기부등본 표제부는 토지와 건물의 표시에 관한 사항을 기재합니다. 표제부는 부동산의 소재지와 현황이 나와 있는 부분으로 건물에 대한 표시, 토지에 대한 표시, 전유 부분 건물의 표시, 그리고 대지권의 표시로 구분이 되어 있습니다.
집합 건물의 등기부 등본 예시를 보면서 설명드리겠습니다. 참고로 집합 건물이랑 각 세대마다 주인이 다른 사람으로 구성된 건물로 쉽게 아파트를 생각하시면 됩니다.
위 표를 보시면 [1동 건물의 표시]되는 부분은 건물의 등기 순서 및 접수 날짜등이 표시되고, 건물의 구조 및 층수, 용도 및 면적 등이 표시됩니다.
두번째 항목은 대지권인 토지 관한 내용입니다. [대지원의 목적인 토지의 표시]라는 부분에서 확인해 보실 수 있으며, 대지인지, 도로 인지 또는 학교 용지 인지, 공장 용지 인지를 확인할 수 있습니다. 이 부분은토지 거래를 할 때는 특히 유심히 봐야 할 항목입니다.
다음으로는 표제부의 [전유부분의 건물의 표시]입니다. 이 항목에서는 건물 번호는 어떻게 되어 있는지, 건물의 면적은 어떻게 되는지가 기재되어 있습니다. 통상적으로 표시되는 면적은 전용 면적으로 공급 면적 또는 분양 면적보다 작습니다.
[대지권의 표시]는 집합 건물이 속한 대지 중 전유 세대에 지분에 해당하는 토지에 관한 표시입니다. 위와 같이 집합 건물의 경우에는 대지권의 비율로 표시가 되며, 전체 면적 중 대지권으로 인정받을 수 있는 비율이 표시가 됩니다.
대지권 비율은 1동 건물에 속한 토지 중 해당 전유 부분이 차지하는 지분 비율을 표시합니다. 예를 들어 건물이 차지한 땅이 100평인데 지분이 1/5이라면 이 집 몫의 땅은 20평이라는 뜻입니다. 대지권에 관한 표시가 없다면 토지를 사용할 수 있는 권리가 없다는 것으로 판단하시면 됩니다.
표제부 핵심 요약
표제부를 통해 1. 등기부등본 상 주소와 계약하고자 하는 집의 주소가 같은지, 2. 등기부등본 열람 일자가 계약 당일인지, 3. 구분 소유권자가 건물의 전용 부분을 소유하기 위해 가지는 대지의 권리를 확인할 수 있습니다.
갑구
부동산 등기부 등본의 갑구에는 소유권과 소유권과 관계된 권리 관한 내용이 기록돼 있습니다.
위 항목을 보시면 순위 번호, 등기 목적, 접수 일, 등기 원인 및 기타사항들이 기재돼 있으며, 현재 부동산을 보유하고 있는 소유자의 정보를 확인할 수 있습니다.
갑구 항목을 보실 때는 소유자가 누구인지 꼼꼼히 확인 해보셔야합니다. 단독 소유면 ‘소유자’, 공동 소유면 ‘공유자’라고 나오며, 지분을 표시됩니다. 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 각별히 주의해야 합니다.
참고로 순위 번호에 나오는 등기 순서가 권리의 우선순위가 됩니다. 그리고 등기부등본 발급 또는 열람 시 말소 등기가 표함이 되어 있는 경우, 순위 번호를 활용하여 현재 부동산의 권리를 가지고 있는 소유자의 정보를 확인할 수 있습니다.
갑구 핵심 요약
갑구는 소유권에 대한 사항이 기재되어 있습니다. 갑구 항목에서는 소유권 변동사항과 소유자의 인적사항을 알 수 있으며, 현재 소유권자와 계약자가 같은지 다시 한번 더 확인해야 합니다.
을구
부동산 등기부 등본을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되어 있습니다. 저당권, 전세권 및 지상권 등의 권리가 표시되게 됩니다.
부동산 등기부등본의 을구에서는 은행권 대출이 있는 경우 [등기목적]에서 근저당권 설정이라는 부분을 통해서 확인을 할 수 있습니다. 위 표를 보시면 등기목적 항목에 근저당권 설정 표시가 돼있습니다.
이는 은행에서 부동산을 담보로 대출을 받았다는 내용입니다. 근저당을 확인하는 이유는 부동산 등기부 등본은 순위 번호에 나오는 등기 순서가 권리의 우선 순서를 가지게 되기 때문입니다. 즉, 경매로 넘어가서 우선적으로 돈을 받을 수 있는 순위를 확인하는 것입니다.
통상적으로 1 금융권의 경우, 융자 금액의 120%를 설정하게 되며, 2 금융권의 경우, 융자 금액의 130%를 설정하게 됩니다. 위의 표에서는 채권 최고 금액이 3억 원이며, 이에 대한 대출 금액은 약 2.5억 원 정도로 예상해 볼 수 있습니다.
채권최고액은 대출금과 연체 시 발생되는 이자 등을 감안하여 설정된 금액이기에 실제 받은 대출금보다는 더 많은 액수로 기재가 되고, 대출 일부 상환 후 재대출을 하여도 권리가 삭제되지 않은 채, 그 금액 안에서 발생된 거라면 추후 변제에 대한 우선권을 가지게 됩니다.
집에 문제가 발생하여 경매로 넘어가게 되면 시세의 약 20~30% 감액 후 시작이 되기에 채권최고액, 확정일자를 받아 등록된 현 세입자들의 보증금과 내가 납부할 보증금을 더한 총액이 시세의 70~80%를 넘지 않는 것이 좋습니다. 그렇지 않으면 후순위인 내 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수 있기 때문입니다
을구 핵심 요약
을구는 소유권 외 부동산의 권리에 대한 사항이 기재된 항목입니다. 해당 부동산을 담보로 대출이 얼마가 있는지, 채권최고액은 얼마인지 등을 확인할 수가 있습니다.
