부동산 하락 시기인 현재 상황에서 무턱대고 전세 계약을 하셨다간 마음고생할 수도 있습니다. 몇 가지만 체크하셔도 충분히 본인의 소중한 전세금을 지킬 수 있다는 걸 아실 겁니다.
하지만 부동산 거래를 자주 안 해보신 분들은 어떤 항목들을 어떻게 체크해야 할지 잘 모르는 게 사실입니다. 그래서 많은 분들이 중개사를 믿고 거래하거나, 매도자 말 그대로 믿고 거래하는 게 다반 수입니다.
하지만 목돈인 만큼 본인 돈은 본인이 스스로 지키셔야 합니다. 어렵더라도 전세 거래 시 사기당하지 않게 꼼꼼히 체크하는 습관을 들이셔야 합니다. 그럼 어떤 항목들을 체크해야 할까요?
🔻 아래에서 전세 사기 예방을 위한 전세 계약 시 확인해야 할 필수 항목인 깡통전세, 근저당, 우선변제권, 전세권설정 등에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
깡통전세
깡통전세는 이전 포스팅에서도 설명한 바 있습니다. 간략히 다시 한번 말씀드리면, 전세입자가 전세금을 주고 들어가 살고 있는 도중 집주인이 부도가 났거나, 탕진을 했을 때 경매로 넘어가게 됩니다.
경매는 1번 유찰이 되면 20~30% 씩 떨어질 수 있기 때문에 전세가와 매매가가 비슷한 곳에 전세를 살면 위험합니다.
그렇기 때문에 경매로 넘어갔을 시에도 전세금을 지키기 위해서 고려해야 할 부분이 ‘매매가 × 70% ≥ 전세가’ 집을 고르는 것이 안전합니다.
근저당
근저당이란 집주인이 집을 그 집을 담보로 얼마의 대출을 받았는지 알 수 있는 지표입니다. 근저당 설정된 집은 몰까요? 집주인이 집을 매입할 당시 은행에서 대출을 받아 집을 산 경우를 보겠습니다.
집주인이 대출을 갚지 못해서 집이 경매에 넘어가, 낙찰가에서 전세 세입자인 나보다 은행이 먼저 배당을 받아가게 됩니다.
예를 들어 매매가 3억 원, 전세가 2억 원, 근저당 1억 원인 집이 있습니다. 근저당에 대해 모르는 A 씨는 근저당 1억 원이 있는 집을 전세 시세 그대로 2억 원을 내고 살게 됩니다.
그런데 집주인이 파산해 3억짜리 매물이 경매로 넘어가 1회 유찰이 돼, 20% 정도 빠진 금액인 2억 4천으로 낙찰이 됐습니다.
근저당이 설정되어있기 때문에 은행이 먼저 1억 원을 받아갑니다. 그럼 1억 4천만 원만 남게 됩니다. 이렇게 되면 전세입자는 전세금 2억 원을 받아가기 힘들어집니다.
만약, 근저당이 설정된 집을 계약하시게 된다면, 경매에 넘어가게 됐을 때 1회에 유찰될 것을 감안해서 ‘매매가 × 70% ≥ 전세가+근저당’ 이하인 집을 고르는 게 좋습니다.
대항력
대항력이란 세입자가 ‘법적으로 주택을 사용할 권리’, ‘보증금을 돌려받을 권리’ 이 두 가지를 획득하게 합니다. 대항력을 갖추려면 전세 계약이 끝난 후 해당 관할지의 주민센터 가셔서 전입신고를 하셔야 ‘전입신고 후, 다음날 00시’ 대항력의 효력이 발생합니다.
만약 전입 신고를 하지 않으면 어떻게 될까요? 내 전셋집이 경매에 넘어가게 됐을 때 법적으로 전세보증금에 대해서 보호를 받을 수 없게 됩니다. 그렇기에 전세 계약을 하셨다면 전입 신고는 무조건 하셔야 됩니다.
우선 변제권
우선 변제권이란 전셋집이 혹여라도 경매 넘어가게 됐을 때 낙찰된 금액을 제삼자보다 먼저 받을 수 있는 권리를 뜻합니다.
우선 변제권을 받기 위해서는 관할 주민센터에서 전입 신고를 하면서 600원을 내고 ‘확정일자’를 함께 받으시면 ‘다음날 00시’부터 효력이 발생됩니다.
아까 근저당 설명에서 들은 집을 가지고 다시 예를 들어보겠습니다. 이번에는 근저당이 없는 A 씨는 3억 원의 집을 2억 원 전세로 살기로 결심하고 ‘전입신고, 확정일자’를 다 신청합니다.
그 후 집주인이 은행에 대출을 받아 근저당 설정이 되고 경매로 넘어가더라도 낙찰금 선배당이 A 씨가 되고 나머지를 은행이 배당받게 됩니다.
하지만 귀찮아서 확정일자를 늦게 받았다면 중간에 집주인이 은행에 대출을 받아 근저당 설정이 돼버리면 배당 우선권이 은행으로 가므로 전세계약이 끝나면 바로 전입신고와 확정일자를 받으셔야 합니다.
전세권 설정
전세권 설정은 확정일자와 같은 개념으로 우선변제권이 생깁니다. 즉, 확정일자와 같이 제삼자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 것입니다. 그렇다면 뭐가 다른 걸까요?
확정일자의 효력은 대항력이 갖춰진 이후부터 발생합니다. 대항력은 전입신고를 한 ‘다음날 00시’ 효력이 발생한다고 말씀드렸습니다. 그럼 확정일자도 전입 신고와 마찬가지로 ‘다음 날 00시’부터 효력이 발생합니다.
전세권 설정은 대항력이 갖춰지지 않았더라도 즉시 효력을 나타내기 때문에 확정일 자보다 효력이 발생하는 시점이 빠르며, 전입신고를 하지 않아도 됩니다. 그렇다면 무조건 전세권 설정이 좋은 거 아닌가요?라는 의문이 들 수 도있습니다.
하지만 전세권 설정은 확정일자 받는 것보다 더 복잡합니다. 일단 임대인 동의가 있어야 하며, 등기소나 법무사에 의뢰해야 하는 만큼 비용도 수십만 원 이상이 들어갑니다.
그렇기 때문에 실거주를 하시는 분들은 임대인 동의가 없어도 되는 전입신고, 확정일자를 받는 게 좋고, 실거주나, 전입신고가 불가능한 사람들에게는 전세권 설정을 하시는 게 좋다고 말씀드릴 수 있습니다.
전세보증보험
전세보증보험은 말 그대로 보험입니다. 전세계약을 하면서 보증보험에 가입하면 보험료를 내는 조건으로 집이 경매에 넘어가게 됐을 때, 해당 기관이 보장한도 내에서 전세보증금을 선지급해 줍니다.
하지만 권리사항이 복잡해서 보증금을 돌려받지 못할 위험률이 높은 집은 보증보험 가입이 거절되기 때문에 전세보증보험 가입이 거절되는 집만큼은 피하시는 것이 좋습니다.
등기부등본
먼저, 등기부등본은 위조가 가능하기 때문에 부동산 중개소에서 주는 등기부등본을 믿지 말고 계약하기 바로 직전 떼서 확인하셔야 합니다.
등기부등본 발급 방법은 구청, 주민센터에서 발급받을 수 있으며, 온라인으로는 대법원 인터넷 등기소에서 발급받을 수 있습니다.
📌 부동산 등기부등본이란? 보는법(표제부, 갑구, 을구 핵심요약)
등기부등본 구성
✅ 표제부: 부동산의 주소, 구조, 면적 등 표시
✅ 갑구: 부동산의 소유권 및 권리관계 표시
✅ 을구: 부동산의 소유권 이외 권리관계 표시
등기부등본에서 체크해야 할 5가지
1. 계약하려는 집 주소와 표제부에 적혀 있는 집 주소가 일치하는지 확인
2. 전세계약서에 적힌 소유권자와 갑구에 적혀 있는 소유권자가 일치하는지 확인
3. 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류 경매와 같은 권리관계가 얽혀 있다면 그 집은 피하시는 게 좋습니다.
4. 을구에 근저당이 잡혀 있다면 깡통전세의 위험이 있기 때문에 ‘매매가 × 70% ≥ 전세가+근저당’을 확인하고 계약하시는 게 좋습니다.
5. 갑구에 신탁 등기가 잡혀 있을 경우에는 세탁 사기의 위험이 있기 때문에 이 경우 필수적으로 등기소를 방문해 신탁 원부를 발급받아 확인하시고 대금 지급자를 확인한 뒤에 그 사람의 동의를 받아 계약을 진행하셔야 됩니다. 이걸 확인하지 않고 작성된 계약서는 가짜 계약서가 될 확률이 높습니다.
