최근 부동산 전세 가격이 지속적으로 하락하면서 갭투자, 역전세, 깡통 전세 등의 용어가 뉴스에 많이 보입니다. 부동산에 관심 있는 분이라면 다들 아는 용어이지만 아직 낯선 분들도 많으실 겁니다.
🔻아래에서 갭투자, 역전세, 깡통전세의 뜻 그리고 차이점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
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갭투자
우선 갭 투자는 갭(gap)의 차이를 이용한 투자 방식입니다. 쉽게 얘기하면 집을 살 때 전세 끼고 사는 겁니다.
예를 들어보겠습니다. A 씨는 돈이 3천만 원 밖에 없지만 부동산 투자를 하고 싶어 합니다. 그래서 전세를 주고 그 전세 보증금을 잘 활용하는 방법의 갭 투자를 도전합니다.
4억짜리 아파트를 매매 계약하는데 전세는 3억 7천만 원에 내놓습니다. 그럼 자신의 돈은 3천만 원만 있으면 되는 거죠. 그런데 단기간 내에 집값이 4억에서 5억이 되어 매도를 합니다.
그럼 전세 보증금 3억 7천만 원 돌려주고 자신이 투자한 돈 3천만 원을 빼도 1억 원이 이익입니다.
이렇게 되기 위해선 전제될 사항들이 있습니다. 집값이 지속적으로 오르고 전세 매물이 귀해서 전셋값은 떨어지지 않아야 한다는 겁니다.
역전세
역전세는 이전 전세 계약할 때에 비해서 전세 계약이 만기 될 때, 현재 전셋값이 하락한 상태를 역전세라고 합니다. 다시 말하면 전셋값이 계약할 때와 비교해서 만기 시에 역전이 된 겁니다.
그럼 왜 역전이 될까요? 수요 공급 차원에서 이해를 하면 되시겠습니다. 앞서 설명드린 갭 투자가 흥행하는 전세 난과 반대의 상황입니다.
전세를 구하는 전셋집 물량이 많아지게 되면, 전셋집을 구하는 사람들 수요자들은 전셋집을 구하기가 쉬워지고 집주인들은 세입자를 구하기가 어려워질 겁니다.
상황이 이렇게 되면 집주인들은 가격을 내려서라도 세입자를 구하게 됩니다. 그러면 가격이 떨어져 역전세가 일어나게 되는 겁니다.
깡통전세
집주인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 깡통 전세라고 말합니다. 왜 이런 일 일어날까요? 원인은 앞에서 말한 역전세도 있고 다양한 이유가 있을 겁니다.
집주인이 은행 대출까지 받아서 갭 투자를 했다면 대출 이자를 못 내 집이 경매로 넘어가고 경매로 넘어간 물건이 세입자의 전세금보다도 낮게 낙찰되어 돈을 못 돌려받는 상황이 생길 수도 있습니다.
이렇게 되면 아파트에 전세로 들어간 사람이 전세보증금을 몽땅 날릴 처지에 놓이게 됩니다.
갭투자 > 역전세 > 깡통전세
사실, 지금까지 알려드린 갭 투자, 역전세, 깡통전세는 서로 연결되어있다고 보시면 됩니다. 아까 말한 갭 투자와 연관 지어서 말해보겠습니다.
갭 투자 A 씨는 어떤 상황이었죠? 전세 보증금 3억 7천만 원을 사용하여 자기 돈 3천만 원만 들고 4억짜리 집 한 채를 샀습니다.
그래서 자기돈 3천만 원만 지출됐죠. 그런데 역전세가 되면서 전세가가 3억 4천만 원으로 떨어졌습니다.
그럼 갭 투자자는 세입자에게 3천만 원을 돌려주고 전세를 이어가야 할 겁니다. 하지만 아까 처음에 말씀드렸다시피 A 씨는 3천만 원 밖에 없었죠?
그래서 3천만 원을 구하기 위해 남의돈을 빌리거나 은행 대출로 3천만 원을 구해서 세입자에게 돌려줘야 합니다.
전셋값이 3천만 원보다 더 하락하면 그만큼 집주인의 부담도 더 커지며, 최악의 상황에는 역전세가 하나의 원인이 돼서 매매가 역시 떨어지는 상황을 마주할 수 있습니다.
만약, 전세가가 하락한 만큼 4억 원의 아파트가 3억으로 떨어진다면 전세는 3억 4천만으로 전세가가 더비 싼 상황이 펼쳐지게 됩니다.
그럼, A 씨는 빚을 더 내서 역전세를 막았지만 이제는 집을 팔아도 전세 보증금을 세입자에게 돌려주지 못하는 깡통전세 상황을 겪게 됩니다.
특히, 빌라 거래 시에 역전세 및 깡통전세를 파악하는 게 중요합니다. KB시세에도 빌라 시세는 대부분 없기 때문에 경매로 넘어가면 전세금보다 못한 가격으로 낙찰되는 경우가 많습니다.
깡통전세로 인한 피해는 세입자가 받기 때문에 전세금을 지키고 예방하기 위한 방법들이 더욱 중요합니다.
