부동산에 관심을 갖다 보면 주택 수를 어떻게 산정하는지에 대해 헷갈릴 때가 많습니다.
사실, 이 주제는 다주택자 중과세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수를 어떻게 계산하는지에 대한 깊은 이해를 필요로 합니다.
🔻 아래에서 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 산정하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
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주택 수 산정 방법
주택 수 산정은 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 기준으로 합니다.
주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득하는 것으로 간주합니다.
이는 취득하는 주택이 공유지분이거나 주택 부속토지를 취득하는 경우에도 주택의 취득으로 보아 해당 세율을 적용하고 다른 주택을 취득할 때 해당 세대가 보유하고 있는 공유지분이나 주택 부속토지도 주택 수에 포함됩니다.
분양권 / 입주권 / 오피스텔 주택 수 산정
주택 수 산정에 있어서는 단순히 실제 주택만을 고려하는 것이 아니라 조합원입주권, 주택분양권 그리고 오피스텔의 취득도 고려해야 합니다.
이들은 주택 취득세 과세대상은 아니지만, 이를 보유하고 있는 경우 그 세대의 소유 주택 수에 가산됩니다.
이 규정은 2020년 8월 12일 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용됩니다.
조합원입주권
조합원입주권은 재건축사업 또는 재개발 사업, 소규모재건축사업의 조합원으로서 취득한 것을 말합니다.
이는 주택 수에 가산되며 기존 조합원의 조합원입주권 취득시점은 관리처분계획인가 후 주택이 멸실된 시점이고 승계조합원의 조합원입주권 취득시점은 기존 조합원 소유의 조합원입주권(기존 주택 멸실 이후 토지 등 취득)을 취득한 시점입니다.
주택분양권
주택분양권은 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말하며 해당 주택분양권을 소유한 세대의 주택 수에 가산됩니다.
이 경우 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정합니다.
오피스텔
오피스텔은 주택분 재산세가 과세되는 부동산으로, 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산됩니다.
이 규정은 2020년 8월 12일 이후 신규로 취득하는 오피스텔부터 적용되며, 그 전에 매매 또는 분양계약을 체결한 경우에는 주택 수에서 제외됩니다.
한편, 오피스텔 자체의 취득에 대해서는 4%의 표준세율이 적용됩니다.
주택 수 산정 관해 자주 묻는 질문
Q. 부부가 공동으로 소유하는 경우 주택 수는 어떻게 계산되나요?
A. 세대 내에서 공동으로 소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정합니다.
다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1 주택을 소유하는 것으로 산정합니다.
Q. 상속받은 주택은 주택 수에 어떻게 포함되나요?
A. 상속개시일부터 5년 이내에는 상속받은 주택을 소유 주택 수에 포함하지 않습니다. 그러나 5년이 지나 상속받은 주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함됩니다.
Q. 1억원 이하의 주택에 입주권, 분양권, 오피스텔이 포함되나요?
A. 입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택 수에 산정하고, 오피스텔의 경우 시가표준액 1억 원(건축물시가표준액과 부속토지의 시가표준액의 합) 이하인 경우 주택 수 산정에서 제외합니다.
Q. 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되나요?
A. 오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.
